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    文章来源: 阅览次数:3785 次 发布者:发布时间:2004-06-25  打印本页
    建材价格上涨对建筑业、房地产业的影响综述
        最近,几百名农民工在包工头的带领下,来到北京市昌平区的名佳花园住宅小区,封锁了一栋刚刚竣工的商品房,一部分民工甚至还在楼里安营扎寨住了下来。这是400多名民工为讨要被拖欠的工资所采取的行动。经调查发现,400多名民工近1年没拿到被拖欠工资的直接原因是,开发商、施工企业、劳务公司对合同以外的增价款,即钢铁、水泥等建筑材料涨价等因素产生的工程价款谈不拢。
        2003年以来,我国钢材、水泥等主要建筑材料价格出现大幅上涨,达到了1997年以来的涨幅之最。建材价格的不断攀升,不但对建筑施工企业和房地产开发企业的生产经营活动带来了极大的影响,甚至波及到解决拖欠农民工工资和拖欠工程款等问题。像名佳花园项目造成的拖欠就是最典型的例子。
        目前,尽管钢材、水泥的价格已大幅回落,但建材涨价带来的影响将会在相当长一段时期内显现。为了了解建材涨价对建筑业及房地产业的影响,提出应对风险的措施,建设部组织有关人员对此进行了调研。
        建材涨价对建筑业的影响
        近十年来,由于钢材、水泥等建筑材料价格基本平稳,使得建筑企业很少考虑价格上涨可能带来的风险。为了争取到工程建设项目,大部分建筑企业在投标合同中基本没有风险系数一项,也没有对建材价格的上涨如何调整的条款。
        调研结果显示,此次建材价格的上涨,对采用固定价格合同形式的建筑企业影响最大。主要表现在:
        建筑工程造价大幅提升,部分建筑企业亏损加剧
        由于钢材、水泥等主要建筑材料价格全面上涨,工程项目成本增加,直接提高了工程造价。一路攀升的建材价格对饱受工程款拖欠、垫资施工、招投标压价之苦的施工企业来说,无疑是雪上加霜。
        调研组在调研中发现,由于材料价格上涨,采用固定合同的建筑企业成本普遍提高了10%~20%,有些企业还面临着严重亏损。如浙江巨星建设集团公司的施工项目——东方明珠园,建筑面积12万平方米,合同造价8555万元,而实际造价达9685万元,每平方米亏损达94元;浙江中实建设有限公司的施工项目——中实东昌苑,合同造价为6731万元,实际造价为8315万元,每平方米亏损高达151元。
        建筑企业资金紧张,拖欠现象将加剧
        建材价格一路上涨,导致工程成本不断增加,再加上钢材生产企业普遍要求先付款后供货,要求施工单位垫付更多的流动资金,致使施工企业资金紧张的矛盾加剧。特别是一些中小企业“资金链”出现断裂,将产生对农民工工资和其他材料款的新拖欠,使正在进行的清欠工作难度增加。
        延误工期,影响质量
        为规避涨价而带来的风险,一些施工企业有意放慢施工进度或干脆停工,导致工期拖延,甚至出现“半拉子”工程或“马拉松”工程;有些素质较差的包工头甚至以次充好,偷工减料,影响到工程质量。调研组在调研中发现某市的一个建设项目,以低于成本价l000万元的价格中标,建设过程中由于成本居高不下,施工方只好偷工减料,在用材上以次充好、节约开支,项目竣工验收时才发现少建了一层,并且由于水泥标号不合格,硬地面出现了水泥扬尘问题。
        结算困难,矛盾突出
        由于建材价格上涨导致工程实际造价大大超过合同造价,施工企业要求投资方提高工程造价,而投资方很难同意,而由此将可能带来一系列问题。北京昌平名佳花园项目就是一个典型的例子。由于大多数政府投资工程的合同是采用工程量清单报价,最低价中标,涨价风险未列入合同,由于没有政策依据,投资难以追加,致使甲乙双方矛盾增加。调研组在调研中发现,哈尔滨市超过80%的项目由于建材价格上涨的影响,到了施工期没有开复工,甲乙双方处于协商僵持状态中。其中,政府重点工程合同约30万平方米,占固定价格合同的80%左右。
        建材涨价对房地产业的影响
        调研组发现,在甲乙双方签订的合同中,由甲方采购建材的约占20%。建材价格的上涨,导致建安造价上升,一方面出现了部分地区商品房价格上涨的连锁反应;另一方面增加了开发企业的经营成本,企业利润空间受到挤压。
        导致商品房价格不同程度地上涨
        由于商品房价格构成受多种因素影响,建筑材料在商品房价格构成中占比例差别较大,建材价格上涨对商品房价格影响也不同。调研结果显示,在房地产市场比较活跃的地区,建材价格的不断上涨刺激了购房者的心理预期,房屋需求不断增加,导致了房价的提升。
        经济适用房和回迁房开发困难,廉租房建设成本提高
        由于部分地区的经济适用住房价格是政府限价,利润固定为3%。调研组发现,在建材价格上涨后,房价难以调整,开发企业的经营成本增加很大,影响了企业开发经济适用房的积极性,将有可能减少经济适用房供应数量,甚者会影响到工期和工程质量。如北京市回龙观经济适用房的价格为每平方米2660元,是5年前政府定的价格,由于钢材等建筑材料价格的大幅上涨,使企业开发经济适用房已无利可图,甚至亏损。同时,由于建筑材料价格上涨,廉租房的建设成本也将超出投资预算,增加的投资缺乏资金来源渠道,廉租住房建设也陷入困境,影响了政府向社会和低收入家庭承诺的按期实现。
        建安成本增大,部分开发企业盈利空间缩小
        调研结果显示,受建材涨价因素影响,各地区不同类房屋的建安成本普遍呈上升趋势,对建安成本总体影响在每平方米40~300元之间不等。其中对中小城市,影响单方造价在每平方米40~100元之间,对大城市影响每平方米100~200元之间。如成都市建安成本每平方米上涨了70元左右,北京市上涨了150~300元左右。对于多层混合结构,用钢相对较少,对建安成本影响较小。而对剪力墙、框架结构的工程,由于用钢材量较大,对成本影响也相对较大。如对北京市高层建筑的成本影响达到每平方米超过了200元。
        调研组认为,虽然从总体上看,目前我国房地产开发企业的利润空间较大,但对部分房价较低、建安成本占房价比例较大、价格没有上涨空间的地区来讲,开发企业需要自行消化涨价成本,资金周转困难,面临较大压力。特别是对于已预售的商品房,价格很难调整,对开发企业的利润影响更大,有的甚至出现亏损,影响了企业偿还银行贷款和按期交房的能力,带来新的金融风险。
        避免风险的建议
        尽管国家对钢铁等某些投资过热行业进行了宏观调控,但由于调控的效果要在相当长时间内才能有所反映,加上建筑施工投资大、周期长等特殊性,在未来相当长一段时期内,建材涨价所带来的影响都可能挥之不去。像本文开头名佳花园项目所引起的纠纷决不会仅仅是个例。为此,调研组建议:
        加强建筑材料价格信息发布工作。工程造价管理部门应对建筑材料价格变动的情况进行跟踪、监测、分析、预警和预测,及时公布主要材料价格的变动信息,为建筑市场提供信息指导。
        加强对原材料供应市场的宏观调控。在原材料供求关系紧张,价格快速持续上涨,并波及到全社会物价水平的情况下,政府应采取必要的措施,对钢材等材料的出厂及销售价格进行适当的调控,防止囤积居奇、哄抬价格。
        加强对招投标合同的正确引导和管理。政府应明确规定建设合同必须增加有关风险条款的内容,保障甲乙双方对等的权利与义务,保障建设工程的施工质量和施工单位的正常工程建设。对于投资额巨大、建设期长的重大工程,应在清单报价基础上明确一定时期后须随市场信息价进行调整。同时在合同示范文本中要对不可抗力、不可预见因素给予明确解释和说明。
        建立政府投资工程的应对机制。为了确保工程质量和工程进度,各地应加强对政府投资工程的管理,提出建筑材料价格上涨幅度过大时的应对机制,包括:一是在工程结算时,以合同为基础,按相应专业和地方造价管理部门的有关规定,由工程承包和发包双方本着公平合理、实事求是的原则,协商解决价格上涨的负担问题。已办理工程竣工结算的,不再调整;二是提高工程款支付比例,缓解建筑企业资金困难;三是出台奖励办法,对按期、按质完工的企业予以适当奖励,以保证工程进度和工程质量。
        对于经济适用住房价格要及时进行调整。政府应根据市场供需情况,每年公布一次指导价。遇到重大变化时应及时作出政策及价格的调整,以确保房屋工程质量和一定规模的市场供应量,保障低收入居民家庭买到合适、称心的住房。
        加大对工程质量的监管力度。引导企业依法搞好工程款结算兑付,避免影响工程质量和由此引发的社会矛盾。
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